Instituto de Estudios Urbanos - IEU

El decreto sobre el borde norte es generoso con los propietarios de la tierra, pero pondrá a los demás ciudadanos a pagar valorización y tarifas para financiar las obras que demanda el sector.

El gobierno distrital acaba de adoptar mediante decreto el Plan de Ordenamiento Zonal (POZ) del Norte que correrá el perímetro urbano desde la Calle 190 hasta el límite con Chía, y permitirá urbanizar legalmente 466 hectáreas hoy sometidas al régimen del suelo rural. En esa área podrán construirse unas 80.000 viviendas. Autor Carlos Vicente de Roux

El POZ norte pondrá orden en un sector que ha venido siendo objeto de desarrollos irregulares, con ocupación caótica del territorio y deterioro ambiental.

Sin embargo, hay aspectos del decreto muy discutibles. Uno de ellos es el de la financiación de los costos del desarrollo urbanístico (el suelo y el dinero para construir vías, redes de servicios domiciliarios, parques y equipamientos). Otro, el de la destinación de terrenos a vivienda de interés prioritario (VIP), que vale hasta $35 millones.

Al abordarlos, el POZ Norte les da un tratamiento generoso a los propietarios de tierra de la zona, pero afecta los intereses de la ciudadanía en general y de los bogotanos pobres compradores de VIP.

La Secretaría de Planeación estima que en el borde norte se requerirá suelo para vías y espacio público por $315 mil millones, y recursos para construir las infraestructuras físicas por 1 billón 235 mil pesos. Eso arroja un total de 1,55 billones de pesos.

La Ley 388 de 1997 prevé que los costos del desarrollo urbanístico se financien con el incremento del precio del suelo generado por el cambio de normas sobre su uso. Unos datos concretos ayudarán a explicarlo. El suelo de uso agrícola más caro en la Sabana de Bogotá, el de la floricultura, vale $16.000 el metro cuadrado. Si se expide una norma que permita urbanizarlo y con altas densidades, su precio se multiplicará fácilmente por 8 o por 10. El salto no será causado por una intervención de los propietarios que genere valor sino por una decisión administrativa. Y es apenas justo que los costos del desarrollo urbanístico se financien con cargo a ese diferencial y no a los bolsillos de los contribuyentes.

La administración distrital considera que en el borde norte las condiciones para ello sólo se dan parcialmente. Por eso ha previsto que un alto porcentaje de los $825 mil millones que costarán las obras viales (excluido el suelo) sea cubierto por una futura contribución de valorización, que pagarán los compradores finales de los inmuebles que se construyan. Y que la mayor parte de los $260 mil millones de las redes de acueducto y alcantarillado sea recaudada vía tarifas, es decir, de los bolsillos de todos los bogotanos.

La administración arguye que el del borde norte no es un caso de cambio súbito de norma sobre los usos del suelo. De tiempo atrás, según ella, se han venido realizando transacciones en la zona por $120.000 o $150.000 el metro, lo que significaría que el mercado ya ha incorporado en el precio del suelo expectativas de valorización por el cambio de normas, es decir, por la expedición del POZ.

Como el precio de mercado ya es tan alto, agrega la administración, el aumento de valor de los predios generado por la expedición del POZ no será muy elevado y no alcanzará para cubrir todos los costos del desarrollo urbanístico. En consecuencia, para absorberlos habrá que recurrir a otras fuentes, como la contribución de valorización y las tarifas.

Este enfoque, sin embargo, puede desvirtuar lo dispuesto por la Ley 388. Los propietarios siempre intentarán aprovechar los cambios de la norma urbanística, incluso los más imprevistos, para elevar los precios. Por eso la administración tiene que ser diligente para contrarrestar, hasta donde se pueda, esos empeños. En ese orden de ideas, la ley ordena practicar avalúos previos a los cambios normativos, que congelen el precio piso a partir del cual se calculará el aumento del valor del suelo. Si las autoridades son acuciosas lograrán que el incremento del precio no quede en manos de los particulares, sino que sea captado por la ciudad para financiar su desarrollo físico.

Así ha actuado la Secretaría Distrital de Hábitat en la otra zona de expansión que tiene Bogotá, el del Plan Zonal de Usme. Allí ha realizado expropiaciones administrativas de suelo a $7.000 el metro cuadrado y compras directas a $12.000, y el valor que finalmente percibirán los propietarios de terreno que se vinculen al plan será, una vez descontados los costos del desarrollo urbanístico, de unos $16.000. En contraste, las expectativas de los terratenientes se situaban en $35.000 y más.

En el POZ de Usme se empleó de manera adecuada el mecanismo de los avalúos de referencia. En el del borde norte, no.

Hay una circunstancia adicional. De los cálculos para el borde norte que hizo conocer la propia administración se desprende que al cofinanciarse los costos urbanísticos con contribución de valorización y tarifas, los propietarios del suelo recibirán precios que son superiores, en un 60% o más, a los actuales de mercado.

Ese solo margen daría para replantear en beneficio de la ciudadanía el reparto de esos costos, y para destinar suelo a la VIP en cantidades mucho mayores a las previstas –en el mejor de los casos, apenas un 10% de las viviendas del borde norte terminará perteneciendo a esa categoría–.

Fuente: Todos a pagar por el nuevo norte. En: Boletín 14 Concejal Carlos Vicente de Roux. Artículo editorial.[en línea]. [consultado 4 feb. 2010]. Disponible en: www.carlosvicentederoux.org/index.shtml?x=4544&s=c