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Elementos para definir un modelo de ocupación del territorio en las ciudades colombianas

Publicado el 27 de julio de 2025
, en
Destacados, Divulgación académica

Alex Smith Araque Solano* realiza un comentario sobre su artículo “Elementos para definir un modelo de ocupación del territorio en las ciudades colombianas”, escrito junto a Zuly Ximena Sánchez Torres y publicado en la revista “Ciudades, Estados y Política” del IEU-UNAL.

La ocupación del suelo desde una perspectiva económica tiene como referencia dos localizaciones; de un lado la elección de ciudad y, de otra parte, al interior de la ciudad. Si se asume racionalidad económica de los agentes, la igualdad de ingresos y costos de estar en la ciudad establece el límite de la votación con los pies o un tamaño óptimo de ciudad. Desde la racionalidad política individual, esa votación indica que el agente que llega a la ciudad tiene la disposición de pagar la cesta de bienes públicos ofrecidas por la ciudad. En este óptimo la suma de rentas diferenciales del suelo financian los bienes públicos locales, pero se necesita el compromiso de los políticos para cobrar esas rentas del suelo en el financiamiento del modelo de ocupación.

En el artículo se aborda uno de los desafíos clave del urbanismo contemporáneo en Colombia: definir un modelo eficiente de ocupación del territorio que no se limite a la dicotomía entre ciudades compactas o dispersas, sino que considere la capacidad de financiamiento de los costos asociados a la aglomeración urbana. Se parte de la premisa de que la ocupación del territorio es una decisión política, no meramente técnica, y que debe ser comprendida desde una perspectiva de optimización social: los territorios deben maximizar la utilidad social frente a restricciones presupuestales.

Se realiza una revisión del debate entre ciudad dispersa y ciudad compacta y se identifican cuatro formas de ocupación: llenado de suelo, crecimiento contiguo, salto de rana y ocupación por islotes. Asimismo, se hace una comparación entre el comportamiento de las ciudades en países desarrollados y las de América Latina, señalando que estas últimas, especialmente en Colombia, presentan un crecimiento desordenado y con escasa planificación. A lo largo del texto, se destaca que no existe un modelo único de ciudad ideal. La elección entre expansión o densificación debe estar alineada con la capacidad de las administraciones locales para financiar infraestructuras y servicios públicos.

Este artículo es resultado de investigación que utiliza un enfoque cuantitativo para modelar la densidad urbana como proxy de la ocupación territorial, utilizando como variables explicativas: la población urbana en 2005 como inercia poblacional, el índice de desempeño fiscal de 2018, el tamaño medio de los predios urbanos, la categoría de ruralidad según el sistema nacional de ciudades del Departamento Nacional de Planeación y el avalúo catastral urbano. La base de datos proviene de fuentes oficiales como el DANE, y el sistema Terridata del DNP, permitiendo una evaluación robusta de las condiciones de ocupación en 1101 municipios del país. La metodología se basa en un modelo de regresión por mínimos cuadrados ordinarios para explicar la variación en la densidad urbana de los municipios.

Los hallazgos más relevantes indican que la inercia poblacional de los municipios influye fuertemente en la densidad de 2018. Los municipios con mayor población inicial atraen más habitantes, incrementando su densidad en mayor proporción. Esto es problemático si los administradores públicos no revelan bien los costos de localizarse en una ciudad. Es decir, las ciudades pueden perder las ventajas de la aglomeración cuando el bienestar social no es la variable objetivo de las decisiones políticas. Esto se encuentra relacionado con el tamaño promedio del predio urbano. Su signo negativo indica una relación inversa con la densidad poblacional.

El tamaño del predio en ciudades grandes es menor al de las restantes ciudades, incrementar en 100% el tamaño del predio reduce la densidad en 64%. Esto convierte esta variable en un instrumento clave de política pública. Al incrementar el tamaño de las viviendas se reduce la presión sobre la estructura urbana y los precios del suelo. El avalúo catastral urbano también tiene un efecto negativo sobre la densidad, debido al impacto del aumento en los tributos sobre la localización de los hogares. Esta es otra variable central de política pública para concretar el modelo de ocupación por cuanto refleja los costos de estar en la ciudad y principalmente para financiar los bienes públicos en lugar de transferir riqueza a los propietarios del suelo.

El índice de desempeño fiscal tiene un efecto positivo, aunque bajo, indicando que los municipios con buena gestión financiera pueden atraer población. Se evidencia una desconexión entre densidad urbana y niveles de tributación, lo que pone en riesgo la sostenibilidad fiscal y la calidad de vida urbana. Se muestra que las ciudades y aglomeraciones concentran el mayor número de predios, población y valor catastral, pero también presentan ineficiencias en su capacidad para capturar estos beneficios en forma de ingresos tributarios. Esto es visible en el caso de municipios como Soacha o Cota, con altos niveles de densificación, pero baja tributación per cápita.

Se considera que la contribución más destacada del artículo es la propuesta de utilizar dos instrumentos clave de política territorial: el tamaño del predio y el valor catastral urbano. Ambos permiten regular la densidad y, por tanto, la forma en la que se ocupa el suelo. Esta visión es especialmente útil en contextos donde las decisiones políticas no se acompañan de evaluaciones técnicas y donde el crecimiento urbano sobrepasa la capacidad de respuesta institucional. También se plantea un enfoque económico tipo función de producción para modelar el costo de alcanzar ciertos niveles de densidad en función del tamaño del predio y el avalúo, lo cual abre nuevas posibilidades de análisis comparativo entre municipios.

El trabajo concluye que la planificación territorial en Colombia ha sido insuficiente y desarticulada, lo que ha generado una urbanización desequilibrada. La falta de asociación entre densidad y tributación evidencia un uso ineficiente del suelo, y llama la atención sobre la necesidad de actualizar catastros y repensar la estructura tributaria como herramientas de planificación urbana. Se propone que los gobiernos locales adopten estrategias que consideren sus restricciones fiscales y espaciales para evitar un crecimiento urbano que supere su capacidad de respuesta. Finalmente, se sugiere avanzar en el diseño de modelos que permitan integrar variables económicas, sociales y territoriales, lo que podría ayudar a reducir desigualdades y promover ciudades más sostenibles.

Si deseas profundizar en la temática abordada en esta nota, consulta el artículo “Elementos para definir un modelo de ocupación del territorio en las ciudades colombianas”.

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*Investigador Asociado según la última medición de MinCiencias (2021). Experto en planeación y economía urbana, con experiencia como investigador y consultor en el Departamento Nacional de Planeación (DNP), Secretaría Distrital de Planeación (SDP), Secretaría de Hacienda Distrital (SHD), Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), entre otros. Además, ha sido docente en pregrado, especialización y maestría e investigador en distintas universidades del país, entre ellas la Universidad Sergio Arboleda y la Universidad Nacional de Colombia.

Las opiniones contenidas en este artículo no expresan la posición institucional del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional de Colombia.

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