Capital financiero-inmobiliario y urbanización periférica: formación de rentas especulativas en el macroproyecto Ciudad Verde

El objetivo del artículo es analizar las modalidades de urbanización periférica agenciadas por el capital financiero-inmobiliario, tomando como caso de estudio el Macroproyecto de Interés Social Nacional Ciudad Verde, operación inmobiliaria que inició en 2010 con la construcción de 42 mil Viviendas de Interés Social e Interés Prioritario en unidades residenciales multifamiliares en suelos rurales del municipio de Soacha, al sur de Bogotá.

El argumento central es que, a través del Macroproyecto Ciudad Verde, el capital financiero-inmobiliario indujo la formación y apropiación de rentas urbanas, acelerando la urbanización de suelos rurales. Por el control económico directo que ejercen sobre la producción habitacional a gran escala, los agentes urbanizadores que encarnan este tipo de capital, con la intervención activa del Estado, pudieron apropiar rentas en terrenos contiguos de su propiedad, inducidas por el proceso constructivo que ellos mismos desencadenaron.

De esta forma, el concepto de especulación inductiva, vinculado a los estudios sobre la renta del suelo urbano, hace posible entender la transformación de la relación entre constructores y propietarios territoriales en función del grado de acumulación de capital financiero-inmobiliario, que le permite a las empresas de mayor tamaño modificar usos del suelo, densidades urbanas y patrones colectivos de consumo en la frontera urbana. El despliegue de dicha forma de especulación supone la combinación de ganancias productivas y rentas capturadas por la propia actividad constructiva, condicionando la formación de precios del suelo y de la vivienda nueva y usada.

En la primera parte, el artículo estudia la formación del capital financiero-inmobiliario en Colombia, aportando elementos para la discusión teórica sobre sus particularidades en países con capitalismos dependientes. Desde una perspectiva histórica, el desarrollo de una escala de producción de 42 mil unidades de Vivienda de Interés Social significó un salto cualitativo para el constructores y promotores inmobiliarios en el país, que trascendió su sola articulación a la gran propiedad territorial y el sistema privado de financiamiento de vivienda, que se había consolidado desde la creación de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda, en 1972.

Luego de la crisis hipotecaria de 1999, estos agentes afianzaron su asociación con el gran capital trasnacional, en una nueva fase de internacionalización de sus operaciones en varios países de la región. Este proceso acentuó los rasgos monopólicos de la industria de la construcción y la promoción inmobiliaria en el país, que siguió la tendencia general de varias ramas de la economía a centralizarse en holdings empresariales, vinculados de forma orgánica a bancos, administradoras de fondos pensionales y fondos de inversión.

En la segunda parte, el artículo describe los atributos físico-espaciales del Macroproyecto Ciudad Verde y presenta el estudio de precios que fundamenta el análisis de la estructura de rentas subyacente. Para esto, se consideraron las variaciones de precio de la vivienda nueva como un indicador, empíricamente contrastable, de la capitalización efectiva de la renta del suelo. A través de una base de datos, se registró el comportamiento de los precios del m² en 116 conjuntos residenciales de Ciudad Verde, comparando el costo de venta de la vivienda nueva con el avalúo comercial al momento del estudio (2021) en cada etapa de desarrollo.

El estudio diferenció la tasa de variación interanual de precios del metro cuadrado, por un lado, de la variación acumulada durante el período de estudio, por otro, tomando al 2010, año en el que inician las ventas en el Macroproyecto, como base de referencia. El objetivo de esta distinción fue captar hitos en la formación de la estructura de precios de vivienda nueva en el Macroproyecto, mejor expuestos por la tasa de variación interanual; al tiempo, la variación acumulada muestra el ritmo de crecimiento de los precios en una serie temporal más amplia, menos sensible a contingencias anuales

A partir de estos datos, la tercera parte del artículo aborda el proceso de consolidación urbanística de Ciudad Verde por etapas entre 2010 y 2020, subrayando el papel del Estado en la configuración de rentas urbanas, presentando un una síntesis teórica en dos momentos: la imbricación aditiva de la estructura de rentas en el Macroproyecto, que explica el auge de los precios de la vivienda por encima de la inflación y, en segundo lugar, la distribución espacial de dicha estructura, que ofrece pistas sobre las próximas fases de expansión de la frontera urbana en el área de estudio.

A través del análisis de variación de precios de la vivienda nueva en el Macroproyecto, fue posible identificar que el ritmo de crecimiento real y nominal de dichos precios superaba los indicadores de inflación. Para explicar este comportamiento, desentrañando el conjunto de relaciones entre agentes urbanizadores y de estos con el Estado, se analizaron las fases de adecuación de terrenos, construcción de vivienda y consolidación urbanística, identificando un patrón de especulación inductiva en Ciudad Verde. Dicha categoría hizo posible comprender el crecimiento de los precios de la vivienda en virtud de una mayor proporción de la renta del suelo contenida en esas tarifas.

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