Estudio de casos de la gestión urbanística de urbanizaciones cerradas en Pilar-Argentina: décadas 1990 y 2000

Alejandro Mendoza Jaramillo*

Pilar es uno de los municipios del área metropolitana de Buenos Aires que no solo cuenta con buenas condiciones ambientales y paisajísticas, sino que su localización estratégica e infraestructura, aseguran una fluida conectividad con la ciudad central de la metrópolis. Así, una de las transformaciones más importantes del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) fue el importante crecimiento de población de la segunda y tercera corona metropolitana, consecuencia de la distribución desigual de la población en el territorio. 

En el caso del municipio, esto se reflejó en el aumento de la población en un 129,7% entre los años de 1991 y 2010. Tales dinámicas determinaron el desarrollo suburbano de Pilar, el cual se caracteriza por la producción de polígonos cerrados dedicados a diferentes actividades: residencial (urbanizaciones cerradas), industria (parques industriales), consumo (“shopping centers” e hipermercados) y de ocio y recreación (parques temáticos y complejos de cines). Muestra de ello es que el municipio cuenta con uno de los enclaves residenciales y comerciales más conocidos de la zona norte del área metropolitana debido a los equipamientos e infraestructura de gran tamaño con funcionalidad regional: la zona de influencia del Kilómetro 50 de la Ruta Panamericana ramal Pilar.

La conformación de subcentros metropolitanos determinaría la conformación de un nuevo tipo de suburbio, con formas de urbanización, suburbanización más dispersas, en las que se redefinen los factores, actores y consecuencias de localización de las actividades económicas y residenciales. Es de mencionar que si bien en algunos casos tales subcentros resultaron complementarios con la centralidad tradicional, en otros aparece la encrucijada frente a la cuestión de la gobernabilidad, pues en el escenario de que tales polígonos se conviertan en nuevas localidades del municipio, requerirían de un tratamiento administrativo diferenciado en tanto que se configuran como localidades completamente privadas. Desde aquí el interés por conocer los modelos de gestión urbanística implementados en el municipio de Pilar frente a las urbanizaciones cerradas (UC en adelante).

La elección del municipio como caso de estudio se explica no solo en la cantidad de UC instaladas en el territorio, sino también, en la escala territorial que ocupan, la exposición pública que han tenido alguna de ellas (debido a irregularidades en las diferentes etapas) y la preocupación mayor frente a los impactos que tal modelo urbanístico estaría teniendo en los sistemas ambiental, social y político. 

Si bien el artículo no pretende agotar la discusión que se puede tener al respecto, se parte de la evidencia de que comprender los modelos de gestión urbanística también está supeditado al entendimiento de los recortes temporal (cambio intersecular), geográfico (características sociales y territoriales) y al marco institucional particular (forma de organización político-administrativa de la República Argentina). Sin dejar de lado que las UC como producto inmobiliario, están vinculadas con las dinámicas comerciales y económicas propias del mercado internacional desde aspectos tales como lo formal, lo técnico, los agentes involucrados en la gestión, entre otros, por lo que sus modelos de implantación, características físicas y marco regulatorio fueron diferenciados en cada contexto.

Con esta complejidad presente, el artículo ofrece un análisis basado en dos proyectos inmobiliarios instalados en el territorio, Estancias de Pilar y Pilará, que resultaron de interés analítico y a través de los cuales se pudo encontrar, entre otras cosas, aspectos comunes a la gestión de cada caso: aciertos, errores, limitaciones y potencialidades de los múltiples procesos que ocurren alrededor del fenómeno. 

Para empezar, sin querer ser taxativo en lo que podríamos denominar como aciertos, podríamos mencionar a mayor capacidad de gestión que obtiene el municipio a partir de la descentralización administrativa ocurrida en la región durante la última década del siglo pasado. Así, el municipio cuenta en su haber con diferentes instrumentos que buscan ordenar y regular los usos del suelo, así como definir planes, programas y proyectos de largo alcance. También es destacable, la formulación de la “Responsabilidad Social Empresarial” como un mecanismo para equilibrar y tejer los territorios y subsanar las evidentes diferencias entre las urbanizaciones cerradas y las abiertas. Esta medida puede ser cuestionada por el alcance que logra tener, pero representa un esfuerzo en el ejercicio de hacer territorios más equilibrados.

Del lado de los errores, podríamos referir la falta de capacidad institucional y administrativa por parte del gobierno local para formular instrumentos de norma de mayor nivel (integradores de lo existente), que fuesen actualizados y que respondiera a las transformaciones que presenta el fenómeno inmobiliario y que además, ahora supera los límites geográficos del municipio; todo ello que redundaría en una aminorada capacidad de intervención del Estado en los fenómenos territoriales. Ello sin olvidar la alta situación de irregularidad dominial y bajísimo nivel de consolidación de las UC del municipio; la no intención de registro por parte de tales UC en los mecanismos establecidos por la administración local y la dificultad para reformular los Códigos de Edificación y Zonificación.

Las limitaciones y potencialidades que se relacionan en el artículo aparecen como indisociables en tanto que son aspectos que requieren consideración de un nivel de gobierno de mayor nivel pues puede que no estén dentro de las competencias de la administración local: por un lado, la fuerte influencia que tienen los ciclos económicos locales e internacionales dentro del desarrollo del modelo urbanístico, en el que no ha sido posible compatibilizar diferentes actividades en un mismo sector junto con la llegada de actores económicos con mayor capacidad de injerencia, algunos de ellos internacionales, que complejizan el tema de la gobernanza del territorio. Aquí es importante recordar que los escándalos por presuntos casos de corrupción estuvieron presentes en los dos casos analizados, por lo que es inevitable pensar que es una situación que limitaría las posibilidades de gestión en el territorio. 

Por otra parte, está presente el problema de la jurisdiccionalidad de los proyectos dados los nuevos emprendimientos que se desarrollan en terrenos que hacen parte del vecino municipio; estos casos, sobre los cuales los gobiernos locales se muestran incapaces de poder actuar, muestran de manera clara, la necesidad de pensar en escalas de planeación mayores a lo local. 

Un último aspecto tiene que ver con los impactos que está presentando el sistema ambiental que es ocupado por tales urbanizaciones: contaminación de cursos hídricos, relleno de zonas de humedales, tierras planas y anegables que servían de mitigación y ahora generarían secamiento de las napas de agua y posibles anegamientos en las zonas aledañas, entre otros. Aquí el problema entonces es cómo desde el gobierno local (si se puede), se hace compatible un modelo de urbanización que inevitablemente interviene en el componente natural con los elementos del soporte natural que son necesarios y que deben conservarse en tales territorios.

Si usted desea más información sobre esta temática puede consultar el artículo “Estudio de casos de la gestión urbanística de urbanizaciones cerradas en Pilar-Argentina: años 1990 – 2010″. Para tales efectos, ingrese a

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