Estudio de estructuración técnica, jurídica y financiera del tren de cercanías en los municipios Cali, Jamundí, Yumbo, Palmira

El presente informe presenta las principales metodologías y resultados utilizados para los estudios urbanísticos, catastrales y registrales, en el marco del Contrato Interadministrativo 585 de 2018 suscrito entre el Municipio de Santiago de Cali y el Instituto de Estudios Urbanos. En ese sentido, evidencia las acciones y conclusiones de dichos estudios, a partir de los predios priorizados que se encuentran dentro de la franja del corredor férreo.

En el caso urbanístico, se muestra el estado urbanístico de los predios a partir de los atributos incluidos en la Geodatabase; con miras a la gestión predial en el marco del proyecto “Estudio de estructuración técnica, jurídica y financiera, del Tren de Cercanías en los municipios vecinos Cali, Jamundí, Yumbo, Palmira”. Estos estudios complementan el análisis de la información catastral y jurídica para los predios priorizados que forman parte del área de estudio. El propósito fundamental es suministrar al Municipio de Cali un análisis de las condiciones del área de influencia en relación con el ordenamiento territorial y en particular con las normas urbanísticas de su entorno inmediato; como insumo para las etapas de prefactibilidad, factibilidad y diseño de este proyecto de infraestructura de transporte regional.

El análisis permite identificar las dificultades, que, en materia urbanística, puede llegar a presentar la implementación del proyecto Tren de Cercanías en su trazado y zona de influencia, que incluye áreas identificadas como suelo de protección, zonas de riesgo, bienes de interés cultural, equipamientos públicos, entre otros. Así mismo, el estudio permite identificar las potencialidades y externalidades positivas que representa este proyecto para el desarrollo futuro de la ciudad.

Adicionalmente, el estudio urbanístico aporta la información normativa aplicable para cada predio, que abarca su identificación y localización en el ámbito de las estructuras administrativas, políticas y de planeación urbana de la ciudad, la información sobre el desarrollo urbanístico al que pertenece y, en el caso de existir, las licencias urbanísticas u otros actos administrativos adoptados que sean determinantes de su caracterización urbanística y normativa.

Los atributos seleccionados y entregados corresponden con los definidos en el alcance del contrato, alimentan el expediente predial-sección urbanística- mediante la Geodatabase y las fichas técnicas prediales urbanísticas elaboradas para cada uno de los predios priorizados. En conjunto, los productos del estudio servirán como insumo para la toma de decisiones en relación con el trazado, el diseño específico del proyecto Tren de Cercanías y la gestión de suelo. En el caso del estudio catastral, se muestran los resultados del estudio catastral frente a los predios priorizados que se encuentran dentro de la franja del corredor férreo y las conclusiones generales del estado catastral de estos a partir de los atributos incluidos en la Geodatabase; con miras a la gestión predial en el marco del proyecto “Estudio de estructuración técnica, jurídica y financiera, del Tren de Cercanías en los municipios vecinos Cali, Jamundí, Yumbo, Palmira”.

El estudio catastral pretende evidenciar las condiciones de los predios priorizados asociados a las áreas de terreno, construcciones, destinos catastrales y otros atributos; de acuerdo con la información registrada en la Base Catastral y siempre que la base las recoja en y para los predios priorizados de la franja del Corredor Férreo.

Adicionalmente se espera evidenciar las problemáticas que evidencien los inmuebles desde la perspectiva catastral que deban ser superadas, a fin de que el municipio tenga insumos para los procesos de gestión predial para la consolidación del tren de cercanías.

La información de la Base Catastral 2018 entregada de los predios priorizados en la franja del corredor férreo es la fuente única que alimentará el resto de atributos de la Geodatabase que se construirá como producto de este contrato, así como del expediente predial-fichas prediales en todas sus expresiones. Por ello, el DTS consolidará la información de los atributos de la Base Catastral revisados y las principales conclusiones de dicha información para cada uno de los predios priorizados.

El estudio registral (de títulos) tiene el propósito de aclarar la situación jurídica de los predios seleccionados en el marco de las obligaciones contractuales, tanto desde el punto de vista de la identificación de los titulares de derechos reales, como de los rasgos y atributos jurídicos de los inmuebles, con miras a determinar el panorama de la gestión predial del proyecto.

El presente documento ofrece una descripción de la metodología y fuentes utilizadas para realizar dicho estudio y un análisis de los elementos encontrados a lo largo del estudio que pueden resultar importantes para efectos de formular una estrategia de gestión predial para todo el corredor. Como se podrá observar, se identificaron un conjunto de tipologías de predios que, por tener condiciones uniformes, permitieron proponer una guía de la gestión predial y estimar las dificultades que podrán encontrarse en caso de adelantarse su proceso de adquisición.

Con base en lo anterior, este documento se estructuró de la siguiente manera. En primer lugar, se describe la metodología utilizada así como las fuentes que han servido para realizar los estudios de títulos. En segundo término, se presenta una descripción de la información introducida en los estudios que fue objeto de búsqueda, sistematización y análisis. En tercer lugar, se analizan las tipologías mencionadas anteriormente empezando por aquella correspondiente a predios que permiten una gestión ágil hasta aquellos que admiten predecir mayores obstáculos y dificultades.