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Instituto de Estudios Urbanos - IEU
Como preámbulo, el artículo reconoce los cambios derivados de los procesos de metropolización, en los cuales el mercado inmobiliario ha contribuido a la transformación de las vocaciones y usos del suelo. Esto ha implicado alteraciones en el valor de la tierra bajo lógicas de expectativa de mercado, al tiempo que ha limitado el acceso a bienes y servicios públicos, especialmente para la población de bajos ingresos. Esta situación se complejiza en la medida en que el mercado se configura como el principal regulador de los procesos de urbanización y de la configuración urbana en América Latina.
En este marco, la investigación se pregunta por la expresión del mercado en la Región Metropolitana de Bogotá y por la forma en que este incide en la modificación del valor inmobiliario de los municipios que rodean el núcleo urbano principal. Para ello, se recurre a una metodología predial y urbanística, complementada con un análisis econométrico orientado a examinar las transformaciones en los 25 municipios de la región, a partir de las dinámicas inmobiliarias y sus efectos sobre la valoración predial entre 2000 y 2022.
Entre los principales resultados se identifica que la transformación territorial se ha visto impulsada por el crecimiento poblacional de los municipios de la Región Metropolitana. Aunque este crecimiento ha sido heterogéneo, en todos los casos se encuentra asociado al proceso de urbanización de Bogotá, con incrementos sostenidos de población que han contribuido a consolidar una región altamente urbanizada. No obstante, el aumento del área urbana no siempre guarda correspondencia con el crecimiento demográfico, lo que evidencia procesos de expansión sobre suelo rural habilitado para usos urbanos. En paralelo, se observa una dinámica de subdivisión predial en suelo rural que sugiere la expectativa de urbanización futura, materializada mediante la expedición de licencias de urbanización y construcción, así como en cambios en la clasificación del suelo.
El artículo plantea, además, una alerta frente a las externalidades negativas que enfrentan los municipios circunvecinos de Bogotá, evidenciadas en configuraciones urbanas fragmentadas y segregadas. Factores como los cambios en la clasificación y los usos del suelo, la proliferación de monousos residenciales o desarrollos de vivienda masiva a gran escala, la expansión de vivienda campestre, y la localización de áreas industriales con escasa articulación funcional, inciden directamente en los procesos de valorización inmobiliaria, sin que ello se traduzca necesariamente en mayores capacidades de recaudo para los gobiernos municipales.
En este contexto, y considerando las limitaciones del recaudo público local, los esquemas asociativos —como la Región Metropolitana— pueden constituir una oportunidad para fortalecer la implementación de instrumentos de captura de valor del suelo. No obstante, su efectividad depende de que se articulen con estrategias de integración metropolitana más amplias, orientadas a promover la cooperación entre municipios con problemáticas comunes y a consolidar un sistema de planeación urbana y fiscal capaz de redistribuir de manera más equitativa las rentas derivadas del suelo y de las actividades económicas localizadas en el territorio.
Próximamente encontrará el artículo aquí.