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Particularidades de América Latina respecto a la vivienda en arriendo: reflexiones a partir del caso chileno y brasileño

Texto, Publicado el Lunes, 25 Mayo 2020, en Noticias, Destacados

A propósito del caso de Chile y Brasil, se reflexiona sobre la vivienda en arriendo en América Latina, la relevancia de reconocer este tipo de vivienda, sus desafíos y particularidades de la región.

Vivienda en arriendo / foto IEU

 

Adriana Marín-Toro*
adriana.marin@usp.br

El arriendo es una forma de tenencia importante en varios países de América del Norte y Europa, cuyo peso en el parque habitacional supera el 30%. Este mercado nace de una intervención estatal sostenida en el ámbito público y privado por medio de la producción o facilitación de la oferta, programas de vivienda públicos destinados al arriendo, entrega de subsidios a la demanda, como también la existencia de normativas que regulan los mercados privados de alquiler. Aunque actualmente existe una tendencia a la privatización del parque público, hay una tradición instalada en algunos países respecto a este tipo de vivienda, que sostiene al arriendo como una alternativa categórica frente a la vivienda en propiedad.

Por su parte, cuando pensamos en la realidad de América Latina -en términos generales- el panorama es otro. Aquí existe una política de vivienda que ha apoyado los ideales vinculados a la promoción de la propiedad privada como solución habitacional. En particular, en Chile y Brasil históricamente la política de vivienda que ha predominado es aquella focalizada en la promoción de la casa propia (Hidalgo, 2005; Pasternak, Bógus, 2014). Por décadas la propiedad ha representado socialmente un medio de ahorro y un sistema de seguridad para las familias, en un contexto regional de baja protección social, incertidumbre económica y alta informalidad, transformándose en un bien sumamente preciado (Sabatini, et al. 2014).

En este escenario, el arriendo ha quedado rezagado entre las estrategias de dotación de vivienda asequible. Aunque sí encontramos algunos programas innovadores e interesantes para la realidad regional. Chile, luego de un largo periodo en que el mercado de arriendo pasó prácticamente desapercibido, fue el primer país de América Latina en adoptar un programa nacional de arriendo enfocado al subsidio a la demanda el año 2013 (Ross y Pelletiere, 2014), que apoya a familias de sectores medios y bajos, en vista a una solución habitacional transitoria (Link, Valenzuela y Marín-Toro, 2019). 

Además, durante el año 2017 y 2018 se entregaron subsidios vía, llamados especiales, a personas jurídicas de derecho público y privado sin fines de lucro, que buscaban construir o mejorar viviendas orientadas a fortalecer la oferta de vivienda destinada al arriendo para las personas beneficiarias con el anterior subsidio. 

En el caso de Brasil destaca particularmente en la ciudad de São Paulo, el Programa de Locação Social -Arriendo Social-. Éste nace el año 2001 de una gestión municipal que apuntó a la producción de oferta de vivienda pública y asequible para grupos de baja renta (de hasta 3 salarios mínimos), en sectores bien localizados de la ciudad. Este programa llevó a cabo cinco emprendimientos, contando con un total de 853 unidades habitacionales, pero actualmente no se contabilizan nuevas unidades (D’Ottaviano, 2004). 

A pesar de estos programas habitacionales, no podríamos decir que existe una amplia intervención del Estado en el mercado de arriendo con interés social. Lo que ha funcionado con bastante autonomía en estos países es un mercado de arriendo privado, fragmentado y disperso, que se ha desarrollado de manera formal e informal. Contrastante con una realidad que indica al alquiler como una forma de acceso a la vivienda de gran demanda, frente a alzas constantes de los precios de las viviendas que dificultan el acceso a la propiedad a grupos de ingresos bajos y medios. Sumado a organizaciones internacionales como el BID (Blanco et al., 2014; Blanco, 2013) y el Banco Mundial (Peppercorn y Taffin, 2013) que se han interesado en la promoción del arriendo como una nueva estrategia en la política habitacional, afirmando que se trata de una modalidad que permitiría contrarrestar los problemas cuantitativos y cualitativos de la vivienda en la región. 

La poca visibilidad de los arrendatarios en términos políticos, contribuye a generar un grupo urbano falto de poder, sin capacidad de demandar mejoras respecto a la calidad de sus hogares, incluso una acción en este sentido podría ser un aliciente para aumentar el valor del arriendo. Generalmente dicho grupo no cuenta con derechos a indemnizaciones o realojamientos luego de sucedido un desplazamiento involuntario y tampoco con organizaciones grupales de presión para protegerse a sí mismos (David, 2007). Si se suma un bajo ingreso, la vulnerabilidad de los arrendatarios es evidente en el contexto de América Latina, debido a su poca importancia cultural, social y la débil protección legal; se trata de un grupo fácil de mover y de desplazar de ciertos sectores de la ciudad, especialmente de aquellos más atractivos considerando que el submercado de arriendo es altamente sensible a los cambios del contexto urbano (Coulomb, 1991).

Se trata de una vulnerabilidad residencial presente en este tipo de vivienda, en particular por la falta de seguridad sobre la ocupación (Marín-Toro, Link y Valenzuela, 2017). Por vivienda segura se entiende, en el caso de los arrendatarios, la posibilidad de establecerse en una casa por tiempos razonables mientras cumplan con sus obligaciones, en general, de tipo económicas (Hulse et al., 2011). Concepto que no sólo remite a la tenencia, si no a los factores legales, las condiciones del mercado, las políticas existentes y la cultura que influyen en la posibilidad de crear un hogar (Easthope, 2014). Desde este punto de vista, el arriendo no sería inseguro per se, sino que depende de los arreglos institucionales existentes en cada contexto (Hulse, 2008; Hulse, Milligan, 2014). 

En resumen, es el contexto el que hace -o no- vulnerable a la vivienda en arriendo. En América Latina la literatura académica ha privilegiado la investigación en relación a la vivienda propia -ya sea formal o informal- por lo que este ámbito está aún por ser desarrollado. Pareciera urgente profundizar en él si se tiene en cuenta el crecimiento de las tasas de arriendo y la falta de reconocimiento de los arrendatarios como sujetos de políticas públicas.

*Chilena, Doutoranda Universidade de São Paulo (FAU/USP). Investigadora del LabCidade (FAU/USP). Este trabajo fue financiado por la Agencia Nacional de Investigación y Desarrollo (ANID)/Programa de Becas/ DOCTORADO BECAS CHILE/2019 - 72200320; y patrocinada por COES ANID/FONDAP/15130009.
  • Referencias

    Blanco, A. 2013. “Política de arriendo y su incidencia en la promoción de residencias socialmente inclusivas”. Centro de Políticas Públicas UC. Seminario Internacional: Grandes líneas de la política urbana para la promoción de la integración social. 18-19 de Diciembre.

    Blanco, A.; Fretes, V.; y Muñoz, A. (2014). Se busca vivienda en alquiler. Opciones de política en América Latina y el Caribe. Banco Interamericano de Desarrollo (BID), Washington D.C., Estados Unidos.

    Coulomb, R. y Sánchez, C. 1991. ¿Todos propietarios? Vivienda de alquiler y sectores populares en la ciudad de México. México DF: Centro de la Vivienda y Estudios Urbanos.

    Davis, M. 2007. Planeta de las ciudades miseria. Madrid: Foca.

    D’Ottaviano, C. Política Habitacional no Brasil e Programa de Locação Social Paulistano. In: Caderno CRH, Salvador, v.27, n. 71. Maio - Agosto de 2004.

    Easthope, H. 2014. “Making a Rental Property Home”. Housing Studies. Pages 579-596. DOI: 10.1080/02673037.2013.873115.

    Hidalgo, R. (2005). La vivienda social en Chile y la construcción del espacio urbano en el Santiago del siglo XX. Santiago de Chile: Pontificia Universidad Católica de Chile.

    Hulse, K. 2008. “Shaky Foundations: Moving Beyond `Housing Tenure`". Housing Studies. Volume 25, 2008 - Issue 3: Theoretical Concerns in Australian Housing and Urban Research. https://doi.org/10.1080/14036090802117572

    Hulse, K. y Milligan, V. 2014. “Secure Occupancy: A New Framework for Analysing Security in Rental Housing”. Housing Studies. Volume 29, 2014 - Issue 5: Secure Occupancy in Rental Housing, Pages 638-656 .

    Link, F; Valenzuela, F.; Marín-Toro, A. (2019) “Tenencia de vivienda con interés social: propuestas para el mejoramiento de un sistema integral de arriendo en Chile”. Temas de la Agenda Pública - Centro de Políticas Públicas UC.

    Marín-Toro, A., Link, F., y Valenzuela, F. 2017. “Arriendo en propiedad: arraigo y vulnerabilidad residencial en el barrio Puerto de Valparaíso”. Revista INVI, 32(90), 127-157.

    Pasternak, S.; Bogús, LM. (2014). “Habitação de aluguel no Brasil e em São Paulo”. Caderno CRH, vol. 27, num. 71, p. 235-254, 2014. https://dx.doi.org/10.1590/S0103-49792014000200002

    Peppercorn, I.; Taffin, C. 2013. Rental Housing Lessons from International Experience and Policies for Emerging Markets. The World Bank, Washington, DC. Disponible en http://dx.doi.org/10.1596/978-0-8213-9655-1

    Ross, L.M. y Pelletiere, D., 2014. Chile’s New Rental Housing Subsidy and Its Relevance to U. S. Housing Choice Voucher Program Reform. Cityscape: A Journal of Policy Develpment and Research, 16(2), pp. 179–192. https://doi.org/http:// www.huduser.org/periodicals/cityscpe/prev_iss/cspast. html

    Sabatini, F.; Mora, P.; Casgrain, A.; Polanco, I.; Brain, I. 2014. “Mercados de arriendo de vivienda para hogares populares: factibilidad de una política de fomento en ciudades chilenas.” Banco Interamericano de Desarrollo, 2014.

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    • Etiquetas: alquiler, América Latina, arriendo, Brasil, Chile, Política de vivienda, Vivienda
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