Escrita por 

Cintia Ariana Barenboim

Existen dos situaciones distintas destacables del desarrollo urbano en Rosario Argentina: por un lado, la renovación urbana de Puerto Norte, ubicada al oeste del área central (antiguamente predios del ferrocarril y del puerto), que garantiza la continuidad de los espacios públicos sobre el río Paraná y concentra diversos establecimientos comerciales, residenciales y de equipamientos, compuesto por siete unidades de gestión, con diversas situaciones dominiales, normativas y de estados de construcción. 

Por otro lado, dos tradicionales barrios aledaños al gran proyecto urbano, al oeste, Refinería, y al sur, Pichincha, que no habían sido alcanzados por el boom de la construcción de los años 70, posicionados como áreas de gran potencial de crecimiento y demanda inmobiliaria. 

Estos proyectos implican la aplicación de instrumentos de ordenamiento urbano, tanto de carácter general, por ser el plan urbano, como particular, a través de las ordenanzas, los planes especiales y de detalle. Posteriormente, convenios urbanísticos que se aplicaron para gestionar dichas normas técnicas; y por último, mecanismos de captación de plusvalías que se utilizaron, particularmente el régimen especial de mayor aprovechamiento, donde hubo beneficios obtenidos por cambios de indicadores urbanos.

El gran programa urbano concluye en la construcción de distintas torres, alcanzando las mayores densidades y espacios públicos, orientado a los sectores de alto poder adquisitivo de la ciudad. Cabe señalar que, si bien Puerto Norte es una centralidad en sí, todo el sector comienza a actuar, en algunas situaciones, en forma conjunta. 

Tal es el caso de las avenidas de las Tres Vías Luis Cándido Carballo, en Refinería; y Del Valle – Rivadavia, en Pichincha. Allí, la normativa induce a la construcción de edificios y/o torres de similares características, en cuanto a tipología edilicia, usos principalmente residenciales, elevados precios y destinatarios de alto poder adquisitivo, empleando también el régimen especial de mayor aprovechamiento por incremento de altura.

En suma, se ponen en valor los avances que ha realizado el municipio en materia legislativa, aplicando nuevos instrumentos para lograr un ordenamiento preciso y una ágil gestión. La escasez de recursos económicos municipales es una realidad de numerosas ciudades latinoamericanas, por lo cual la búsqueda de financiamiento hacia los sectores privados, con un criterio de redistribución de beneficios, ha sido destacable. 

Al mismo tiempo, es cuestionable que los emprendimientos realizados sobre la costa están orientados solo a un sector de la población. Las grandes presiones económicas que recibe el municipio por parte de los desarrolladores inciden finalmente en la ejecución de los convenios y en las nuevas urbanizaciones. Por último, existe falta de precisión en el cálculo de la compensación por incremento de altura, dado que no se considera la fuerte valorización del suelo que genera el gran proyecto.

Si usted desea mayor información sobre esta temática puede consultar el artículo " Análisis de los instrumentos de regulación urbana empleados en Puerto Norte y sus áreas de influencia, en Rosario, Argentina” publicado en la revista “Ciudades, Estados y Política” del IEU. Para tales efectos, ingrese a https://revistas.unal.edu.co/index.php/revcep/article/view/45499/50692