Es por eso que los profesores e investigadores del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional de Colombia, Sede Bogotá, Yency Contreras Ortiz, Diego Isaías Peña Porras y Mario Avellaneda González, debatieron el tema en el programa Observatorio de Gobierno Urbano y presentaron el libro Estudios catastrales, registrales y urbanísticos para la gestión predial en proyectos urbanos. Guía metodológica.

Para la profesora Contreras, “los asuntos de gestión predial asociados al suelo, insumo principal de esos proyectos, resulta determinante en el ejercicio que tienen las autoridades gubernamentales a nivel territorial y las posibilidades de articulación que tengan con los desarrolladores privados”.

Con el fin de que el proceso sea exitoso es necesario abordar tres tipos de estudios básicos: catastrales, registrales y urbanísticos, componentes fundamentales para adelantar una gestión eficaz, rápida y eficiente.

Los estudios catastrales buscan identificar las características que tienen los predios y los principales atributos consignados en las bases catastrales

“Este estudio es importante porque determina cuál es la identificación real física y las condiciones que tiene el predio en las bases catastrales, que determinan aspectos en términos físicos y fiscales. Allí se definen las áreas del terreno, las construcciones, los destinos catastrales y otros atributos que siempre deberían estar consignados en las bases”, señaló la docente.

Los estudios registrales, por su parte, hacen referencia a la condición jurídica de los inmuebles. “Allí se define quién tiene la titularidad del inmueble, cuáles son las limitaciones que pueden llegar a tener y cuáles son los gravámenes que pueden estar soportando ese inmueble, condiciones necesarias para saber cómo se va a realizar el proceso de adquisición de los mismos y los obstáculos a superar”, comentó el profesor Peña.

Los estudios urbanísticos dan cuenta no solo de los predios sino de sus entornos, de allí la importancia de que los proyectos que se ejecuten sean integrales. Para el profesor Avellaneda, “los estudios urbanísticos complementan los catastrales y registrales, en el sentido que analizan los predios a adquirir y sus áreas de influencia en función de las normas que les estableció el Plan de Ordenamiento o los instrumentos de gestión que están adoptados en las áreas donde se va a gestionar el proyecto”.

Gestión predial en los proyectos urbanos

Tanto a nivel nacional como local, la gestión predial reviste especial importancia para el desarrollo de los proyectos de interés colectivo. Por ejemplo, la construcción de las vías G, megaproyecto de gran relevancia nacional, ha implicado la adquisición de 2.642 predios con un costo superior a los 532 mil millones de pesos desde el año 2015 y hasta mayo de 2019, según cifras de la Agencia Nacional de Infraestructura, ANI. 

En el plano local el tema tiene igual relevancia si se tienen en cuenta obras tan importantes como la primera línea del Metro en Bogotá; Parques del Río en Medellín y Ciudad Paraíso y el Corredor Verde en Cali. En relación con este último, el proyecto sirvió como insumo de análisis para la construcción de la Guía, afirmó la profesora Contreras

“El Corredor Verde es un proyecto que vincula a Cali, Yumbo, Jamundí y Palmira y articula el espacio público y el tren de cercanías. De esta manera, se articula un tema de transporte, de espacio público, el  desarrollo de equipamientos y potencia la renovación urbana”, señaló la profesora.

Sobre el particular, Mario Avellaneda afirmó que tanto el Corredor Verde como el Metro de Bogotá “son proyectos fundamentales desde el punto de vista operacional de la ciudad, y tienen el reto de generar proyectos integrales, públicos o privados, que articulen los distintos niveles de gobierno y la revitalización urbana alrededor de estas infraestructuras”.

La gestión predial no consiste únicamente en comprar suelo sino en desarrollar todo un conjunto de acciones orientadas a garantizar su disposición y orientar su uso al mayor beneficio colectivo.  

En ese sentido, la Guía Metodológica realizada por los investigadores, se constituye como una herramienta básica y es apenas un punto de partida. Cada proyecto tiene su particularidad en función de sus características y las de las instituciones involucradas en su ejecución.

“El texto propone unos pasos básicos y sencillos, pero es necesario hacer trámites adicionales, porque por ejemplo las grandes ciudades manejan su propio catastro mientras existen municipios cuyo catastro es manejado por entidades nacionales”, afirmó el profesor Peña.

Los docentes concluyeron que resulta relevante tanto para los funcionarios públicos como para los propios ciudadanos saber y entender los procesos de gestión predial, las herramientas existentes para su desarrollo, las características de los diferentes estudios requeridos para su ejecución y sus consecuencias. 

“Es muy importante que la Universidad Nacional empiece a generar este tipo de reflexiones y publicaciones, porque hay grandes ciudades con una capacidad institucional fuerte y municipios que deben interactuar con estas ciudades o con la Nación para el desarrollo de estos proyectos”, mencionó el profesor Avellaneda.