De acuerdo con el estudio Misión Sistema de Ciudades del Departamento Nacional de Planeación (2014), en Colombia persisten desigualdades entre las grandes ciudades del país con más de 1 millón de habitantes, las intermedias que están entre 100.000 y un millón de habitantes, y las pequeñas que son menores a 100.000 habitantes. Estas disparidades son evidentes en el acceso a la vivienda y la provisión de servicios públicos y de infraestructura. 

En los últimos años se ha visto el acelerado crecimiento de las ciudades intermedias y el potencial en términos económicos, sociales, medioambientales, comunitarios, institucionales y demográficos que tienen para impulsar el desarrollo del país. Estos centros administrativos, comerciales, culturales y de servicios son clave para el cumplimiento de los Objetivos de Desarrollo Sostenible. 

De ahí la importancia de que puedan solucionar uno de sus principales desafíos para alcanzar el propósito del buen vivir: la provisión de vivienda digna y de calidad para sus habitantes, aspecto que se ha hecho mucho más importante en el marco de la pandemia. En Colombia, según el Departamento Nacional de Estadística (Dane), hay un déficit habitacional cualitativo y cuantitativo del 36,6 %. Entre las principales ciudades intermedias con mayor déficit están Santa Marta (48.1 %) y Valledupar (42.3 %); por debajo del promedio nacional están Cúcuta (34.3 %) y Pasto (31.3 %); y entre las mejores Ibagué (18,4 %) y Manizales (16,3 %). 

En Valledupar el déficit cualitativo oscila entre un 29 % y 32 %, por lo que el Plan de Desarrollo "Valledupar en orden" tiene dentro de sus objetivos impulsar soluciones de vivienda enfocadas al cierre de brechas en cuanto a la calidad y no a la cantidad. De los 108.647 hogares que se estima tiene la ciudad, 5.289 no tienen una casa propia. La administración le apuesta a la gestión, construcción y mejora de 2.000 soluciones de vivienda y a la legalización de 1.000 predios.

Según Felipe Araujo, gerente de Camacol Cesar, las ventas de vivienda en la capital del departamento pasaron de hasta 5.000 en los años 2014 - 2015, a entre 1.500 y 1.800 en 2016 - 2018; en 2019 se presentó un repunte con 2.300 ventas de unidades de vivienda. "En 2020 vamos a cerrar con un 40 % de disminución", advirtió. El 70 % de lo que se consume en el mercado es de vivienda de interés social. 

"Si tenemos un déficit habitacional tan alto lo que necesitamos son gobiernos locales más comprometidos en impulsar el tema de la vivienda", manifestó Araujo.  

De 231.878 viviendas en Cúcuta, 22.028 están en déficit cuantitativo (9.5 %) y 57.273 en déficit cualitativo (24,7 %). Una de los principales problemas son las viviendas en condición de ocupación sin contar con la propiedad del terreno. El secretario de Vivienda de Cúcuta, Hugo Espinosa, explicó que los recursos de la administración pública son limitados y por tanto es el sector privado el que generalmente hace la construcción masiva de vivienda de interés social en la ciudad. Uno de los objetivos de la administración es mejorar las condiciones de vida de la población, mediante la formalización de la propiedad inmobiliaria ocupada ilegalmente, el control y disminución de las ocupaciones ilegales, y la promoción de la implementación de construcción de vivienda sostenible.

"Para contribuir a la disminución del déficit tenemos en nuestra meta un aporte de construir 750 viviendas, entre estas 150 en el sector rural, 150 viviendas de interés prioritario y 450 viviendas de interés social", indicó el secretario.  

La financiación de los proyectos de vivienda en la ciudad ha sido una de las principales dificultades. De acuerdo con el funcionario, las iniciativas adelantadas durante el 2020 han sido trabajadas con recursos propios; "buscamos cofinanciación en el Ministerio de Vivienda pero no ha sido posible (...) esperamos que en el 2021 podamos acceder a alguno de los proyectos que ofrece el Ministerio", expresó. 

En la ciudad hay 148 asentamientos y barrios consolidados que todavía tienen el carácter de ilegal, "un rezago bastante alto que estamos trabajando en dos líneas, por un lado, contener la expansión ilegal y por el otro, con procesos de legalización", puntualizó. La meta es legalizar 19 asentamientos informales y titular 1.000 predios. 

Manizales es la sexta ciudad del país con mejor situación respecto al déficit habitacional. Con base en la información del Censo 2018, en la ciudad 4.484 hogares sufren déficit cuantitativo y 12.025 hogares presentan un déficit cualitativo de vivienda, para un total de 16.509 viviendas. La directora de la Unidad de Vivienda de la Alcaldía de Manizales, Claudia María Salazar Velásquez, resaltó que el “Plan de Desarrollo Manizales + Grande” adoptó el programa de Mejoramiento Integral de Barrios en el marco de la estrategia "Ciudad Sostenible y Resiliente" con el objetivo de generar una mayor equidad social a través de bienes y servicios urbanos (servicios públicos, espacio público, vías, transporte, equipamientos colectivos y mejoramiento de viviendas) y disminuir la vulnerabilidad social y físico espacial de los asentamientos humanos.

Según la funcionaria, uno de los escenarios principales de actuación de este programa son los asentamientos informales identificados en el POT con tratamiento urbanístico de mejoramiento integral de barrios para corregir las deficiencias físicas, ambientales y legales, producto de su origen irregular. De los 13 asentamientos informales a los que se les asignó el tratamiento, 7 cuentan con estudios detallados de amenaza y riesgo que permiten evaluar la viabilidad del proceso. Su financiación dependerá de recursos locales, de la nación y de actores estratégicos en el territorio. 

"Esto implica realizar una lectura integral del territorio objeto del Mejoramiento Integral, teniendo como base los estudios detallados de amenaza y riesgo que dan cuenta de la posibilidad de mitigar los impactos o por el contrario de generar alternativas de relocalización de los habitantes en áreas con riesgo no mitigable, de tal manera que sea posible reducir los déficits cualitativos y cuantitativos de vivienda en la ciudad, y fortalecer la estructura urbana de estos sectores con la dotación de infraestructuras de espacio público y equipamientos colectivos", afirmó la directora Salazar. 

Adicionalmente, la administración está trabajando en la reducción del déficit cuantitativo de vivienda social a través de convenios y alianzas estratégicas con actores tanto públicos como privados para generar operaciones urbanas integrales que prioricen la construcción de vivienda VIP y VIS; y del déficit cualitativo con el programa de Mejoramiento de Viviendas para mejorar la calidad de vida de los hogares a partir de intervenciones de las unidades básicas (baño, cocina, habitación) y el mejoramiento de pisos y cubiertas en mal estado.

Los problemas de vivienda en Perú 

Las ciudades intermedias en Perú fueron reconocidas por la legislación en 2016 cuando se estableció como ciudad principal a Lima y como intermedias a Arequipa, Trujillo y Chiclayo por concentrar a una población inferior al millón de habitantes. Sin embargo, reconoció Jessica Pineda, PhD en Planificación y Gestión Ambiental y profesora de la Universidad Nacional de San Agustín de Arequipa, "el país todavía está en etapas primarias de definir las ciudades intermedias; no se ha abordado otras características de estos territorios como su rol geopolítico o su contribución a la economía". 

Según la profesora Pineda, Lima es la única ciudad de carácter metropolitano del país que cuenta con un gobierno local metropolitano que vincula a todos los distritos de la aglomeración. Otras ciudades, reconocidas por la normatividad como metropolitanas por la cantidad de habitantes y el número de distritos que la conforman, no cuentan con un gobierno de este nivel. 

Este es el caso de Arequipa, una aglomeración conformada por 17 distritos, cuyos mandatarios toman decisiones sobre su jurisdicción sin la obligación legal de coordinar acciones conjuntas. "El gobierno local puede hacer muy poco para manejar una mancha urbana de esta naturaleza cuando el poder de decisión está fragmentado y existen evidentes desigualdades territoriales", manifestó la académica. 

En este panorama se agudizan los problemas de vivienda que ya tiene Perú en todo su territorio. De acuerdo con el Instituto de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), cerca del 80 % de las edificaciones de vivienda en el país se realizan de manera informal. Esto representa un riesgo para la población, dado que estas construcciones no cuentan con acompañamiento profesional, pueden estar en zonas de riesgo y no tienen condiciones de calidad y confort. 

En la región de Arequipa ha sido constante en los últimos años el déficit de vivienda superior a las 80 mil viviendas, de las cuales el 60 % está ubicado en la ciudad de Arequipa; esto representa aproximadamente el 4,7 % del déficit habitacional del país. El 71 % de este déficit es cualitativo y el 29 % cuantitativo. 

"La vivienda hoy es un mecanismo para incentivar la inversión privada urbana" consideró la profesora de la Universidad Nacional de San Agustín de Arequipa y resaltó que entre los problemas de la gestión urbana que tiene el país está la incapacidad de los gobiernos locales. "En la práctica, el gobierno local se dedica a la administración del suelo, ornato y cuidado, y a la construcción de obras públicas; no pueden influir en las políticas de vivienda, espacio público y transporte, que son parte de sus funciones, porque dependen del gobierno nacional", agregó. 

La profesora Jessica Pineda aseguró que "el programa de vivienda del gobierno nacional ‘Techo Propio’, dirigido a familias de menores ingresos, fracasó porque el modelo de vivienda que ofrecen es obsoleto, no está ajustado a las necesidades actuales". 

En ese panorama, el problema de la vivienda está entre el constante aumento de la vivienda informal y los altos niveles de especulación por parte del mercado inmobiliario. "Hay una serie de formas de vida y ocupación del espacio de la población de bajos recursos que todavía no se entiende a nivel de política pública, el producto de vivienda que ofrecen no es el que se necesita", puntualizó.