Para conocer más detalles, el Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional de Colombia, sede Bogotá, entrevistó a Hernán Roberto Meneses: profesor universitario, ingeniero electricista de la Universidad Tecnológica de Pereira -UTP, especialista en finanzas de Eafit y de alta gerencia de la Universidad de los Andes. Además, participó en la formulación de los estudios de prospectiva Pereira 2032 y en el Plan de Armonización del Desarrollo Regional AMCO. 

La importancia del Área Metropolitana, su crecimiento, población, desafíos, desarrollo económico, comercial e industrial, ligados a los planes de ordenamiento territorial, son algunos de los temas tratados por Meneses.  

 ¿Cómo ha sido el crecimiento de la población en la AMCO?

Es importante destacar que los índices de crecimiento de la población, como lo confirman los censos anteriores, vienen decreciendo. La tasa anual de crecimiento del Área Metropolitana es de 0.6, es decir, su tasa geométrica y de población se duplicaría en 117 años, aproximadamente. En ese orden de ideas, la presión por el suelo está reduciéndose de manera importante, según su relación con los diferentes grupos de edad. 

En los grupos de hasta 25 años las tasas de crecimiento son negativas. Esto no sucede en los de mayores de 64 años, donde son muy positivas, cercanas al 4%. Lo anterior significa que en 20 años se duplicaría este grupo poblacional de adultos mayores.  

¿Cuáles son los desafíos para el ordenamiento territorial?

Hacer una ciudad más amable para los mayores, pero también hay un desafío económico conocido como el domo demográfico. Esto significa que las personas jóvenes, en los próximos 20 o 30 años, puedan acceder a educación, contar con mejores oportunidades y que nuestro aparato industrial, comercial y económico se nutra de esas personas. El objetivo es que esta población ahorre lo suficiente para cuando envejezca, más aún cuando los estudios indican una proyección alta de crecimiento de este grupo poblacional.

¿Cómo se traduce ese desafío?

Reitero, creando ciudades que piensen en las necesidades de las personas de la tercera edad. El ordenamiento ha provisto más tierra de la necesaria para la expansión. En la segunda generación del POT se redujo el área en 5.000 hectáreas. Estas estaban destinadas a las áreas suburbanas, sin embargo, es una medida poco eficaz ya que el perímetro que rodea la ciudad es suburbano.

¿Son útiles los Planes de Ordenamiento Territorial?

El ordenamiento territorial requiere, además de hacer planos, que se identifiquen las estructuras ecológicas, las vías y los usos del suelo, entre otros aspectos importantes para la planeación. También es importante contar con fondos para adquirir terrenos para viviendas de interés social, para suelos de protección y para equipamientos importantes como los rellenos sanitarios. 

Es importante entender que el Ordenamiento Territorial es un catálogo de buenas intenciones, contenidas en un conjunto amplio de planos, que carece de mecanismo adecuados cuando no existen fondos territoriales para intervenir el mercado. No se puede pretender, con papel y tinta, intervenir el mercado de tierras y ordenar el territorio, con mayor razón si no crece la oferta.

Se recomiendan los fondos para la adquisición de tierra, para proveer vivienda de interés social, equipamientos y protección. 

¿Se han aplicado los instrumentos de la Ley 388: plusvalía, derechos de edificación y deberes urbanísticos, entre otros?

En el AMCO hay pocos ejemplos de aplicación de la plusvalía, a pesar de que lo han intentado. Como lo mencionó recientemente el alcalde de Pereira, Carlos Maya, son superiores las demandas a los recaudos. Las expectativas de esas demandas prosperen son bajas. En Bogotá, Medellín y Cali estas experiencias no han sido exitosas. 

El plan de desarrollo actual incluye una figura interesante, como es la titulación del impuesto predial por la ejecución de proyectos que modifiquen el valor catastral. Traer a valor presente esos beneficios significa incluirlo como fuente de proyectos propios. 

¿Cuál es el papel de la plusvalía en el AMCO?

Es una fórmula adecuada y sencilla. Conceptualmente estoy de acuerdo con ella. Se ha probado por más de 25 años que la aplicación de la Ley 388 es problemática. 

Los derechos de edificación, por ejemplo, son un instrumento interesante, pero falta la reglamentación de la norma. Cuando los municipios otorgan dichos derechos, es importante entender que debe existir oferta y demanda. También se debe analizar el fenómeno, para atender las ventas parciales de un derecho de edificación, entre otros. Lo anterior no está en la Ley 388, ni reglamentado por el Ministerio.

¿Cuál ha sido el papel de la Ley 388 en el AMCO? 

Es importante que los municipios pongan en circulación los derechos de edificación, los expidan y los reglamenten.  Esto sería lo justo con muchos predios, que tienen el derecho de organizarse, porque son suelos que se requieren para la protección del medioambiente. Los derechos de edificación también son una solución a las necesidades que tienen algunos urbanizadores y constructores, puntualmente permitiría aumentar las densidades y viabilizar nuevos proyectos. 

En síntesis, los instrumentos de la Ley 388 son enunciativos, les hace falta reglamentación. Esta ley, por lo menos en el Amco, ha facilitado los planes de ordenamiento. Es decir, tener un conjunto de planos que nos indican el deber ser, pero la presión de los urbanizadores y del mercado han sido significativas.  

Es necesario que la intervención del Estado no solamente sea con buenas intenciones. Se deben destinar fondos para la adquisición de tierras e intervenir el mercado.

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