¿Cuáles fueron los principales resultados del informe? 

Junto a LaHaus, desde el MIT lideramos la construcción del estudio. Las dos instituciones revelamos los resultados de la primera fase del estudio ‘Vivienda, reto en América Latina’, donde concluimos que, para erradicar el déficit habitacional, Colombia necesita la construcción anual de 400.000 unidades de vivienda y la inversión adicional aproximada de 0,5 puntos porcentuales del PIB de 2021. 

Dirigir estos recursos generaría un crecimiento hasta de 20% en la construcción de viviendas formales. Sin embargo, es un objetivo difícil desde una perspectiva macroeconómica, industrial y de planificación territorial. Ciudades como Bogotá, Medellín y Barranquilla son las que tienen mayores desafíos para enfrentar el rezago. 

Según el Dane, 31% de los hogares de Colombia se encuentra en déficit habitacional. Para eliminar el rezago cuantitativo en los próximos 20 años, es necesario intensificar las políticas de ordenamiento territorial. Asimismo, en el estudio determinamos que para el año 2042 la densidad familiar de Colombia será de 2,6 personas por hogar, teniendo en cuenta los cambios demográficos que ha experimentado el país en los últimos años y la demanda futura de vivienda.

Este pronóstico se traduce en una reducción del tamaño del hogar de casi 13%, pues el promedio actual en Colombia es de tres integrantes por unidad residencial, con base en el cálculo de todos los estratos socioeconómicos. Lo anterior repercutirá sin duda en el comportamiento de la demanda de vivienda futura y los requerimientos en tamaño, espacio y diseño por parte de los compradores.  

En el texto se lograron identificar parámetros clave que van a determinar el crecimiento de la vivienda. ¿Cuáles son estos parámetros? 

Con base en nuestro modelo establecido en la investigación, nos hemos enfocado en los nuevos requisitos de unidades, de acuerdo con parámetros que tienen impacto directo en la cadena y en el sector. 

1. Tasa de crecimiento de la población en las principales áreas y espacios metropolitanos: 

El crecimiento de la población es un punto clave para determinar la demanda del mercado inmobiliario. En los últimos 60 años, Colombia pasó de tener 16 a 50 millones de habitantes; no obstante, en los dos últimos lustros esta tendencia  ha empezado a decrecer como consecuencia de los cambios demográficos más recientes, donde se ha evidenciado el envejecimiento de la población. Lo anterior repercutirá sin duda en el comportamiento de la demanda de vivienda, debido a que el número de integrantes por cada núcleo familiar disminuirá. 

Según los resultados del estudio, y tomando como insumo algunos cálculos hechos por el Departamento Nacional de Estadística (Dane), podemos prever que esta tendencia decreciente en las tasas de fecundidad continuará. No obstante, a pesar de que el crecimiento demográfico nacional seguiría descendiendo, es posible predecir que en las ciudades principales la densidad poblacional mantendrá una curva relativamente estable. 

1. Número de personas por hogar: tasas de formación de los hogares:  

La formación de familias, la demografía y la urbanización hacen parte de los parámetros que determinarán el crecimiento del mercado de vivienda, pues de este punto dependerá en gran medida la edificación de nuevos desarrollos, lo que complementará la oferta de vivienda existente en Colombia. En este punto también influye la migración nacional a centros urbanos, un fenómeno que sigue ocurriendo. 

Este punto es importante ya que en las últimas dos décadas el tamaño del hogar se ha reducido periódicamente. De hecho, para 2005, las viviendas unipersonales representaban el 11% del total de unidades habitacionales del país; para 2018, esta proporción aumentó a 18%. Durante ese mismo periodo de tiempo, los hogares compuestos por dos personas pasaron de 15,1% a 21,7%; los de tres personas, de 19,8% a 23,2%; y, por el contrario, los de cuatro integrantes, de 20,5% a 19,5%; y los de cinco, de 33,2% a 16,8%. 

Lo anterior es muestra de que el número de hogares con cuatro o más integrantes está disminuyendo, por lo que es posible volver a resaltar uno de los hallazgos más importantes del análisis: una reducción del tamaño de la familia de 13%, pasando de una media de 3 personas por núcleo familiar a 2,6 integrantes. 

1. Inventario de viviendas existente: 

Como ya lo mencionaba, la oferta de vivienda existente en el país, ya construida, también debe ser considerada para la planificación de nuevos desarrollos. Con base en las cifras del Dane, Colombia tiene un poco más de 16 millones de unidades, siendo Bogotá y Medellín las ciudades con mayor concentración. La capital de Colombia registra 3.138.369 unidades; Medellín, 1.393.745; Cali 924.259; Barranquilla 559.049; y Cartagena, 392.718.   

Con este balance, existe el reto de construir 400.000 unidades de viviendas anuales durante los próximos 20 años, para lograr erradicar el déficit habitacional en Colombia. 

1. Depreciación natural y déficit cuantitativo 

En el análisis también se deben incluir las unidades de vivienda que se convierten en obsoletas y deben ser reemplazadas, lo que se conoce como depreciación natural o tasa de reemplazo del stock, a raíz del deterioro en aspectos como averías en infraestructura. Este indicador depende directamente de factores como la calidad de los materiales empleados, la normativa sísmica, la planificación en el proceso de construcción y otros estándares establecidos con anterioridad, por lo que en cada país dicha tasa varía en función de su política y reglamento. 

Es complejo saber los datos de depreciación natural del stock de viviendas en Latinoamérica; sin embargo, partiendo de la media de destrucción de unidades en Estados Unidos, que es de aproximadamente 0,25% del stock actual, y de erradicar el déficit nacional de 7,5% para los próximos 20 años, es posible intuir que los flujos anuales de reposición física en Colombia serían cercanos a 0,38%, con base en el hipotético de una depreciación lineal en todas las unidades del territorio.

1. Tamaño de las unidades de vivienda y costo promedio de construcción: 

Estos dos aspectos son métricas económicas de suma importancia para el mercado, ya que sirven como escenario base para determinar los requerimientos de inversión para cerrar la brecha negativa de vivienda en Colombia. Con esto es posible dar paso a una estimación del costo de producción como parte del PIB. 

En primer lugar, frente al tamaño promedio de las viviendas en Colombia (que inciden directamente en la densidad de urbanización), asumimos que estará en línea al metraje de las unidades que se están construyendo en la actualidad. Es difícil determinar el área promedio de las viviendas, ya que esto depende de las diferentes ciudades y la segmentación de la población por ingresos. 

En Colombia, cuando nos referimos a unidades No VIS o de segmento alto, es común que se rebase un rango de 200 metros cuadrados. Pese a esto, el grueso de la oferta se ha concentrado en unidades VIS y VIP que rondan entre 30 y 60 metros cuadrados. Este tipo de viviendas son resultado de programas gubernamentales, por lo que la política pública se ha visto obligada a tener en cuenta el metraje con miras a hacer asequible la producción de estas propiedades. 

De hecho, de acuerdo con los datos de Galería Inmobiliaria, el precio y tamaño ponderado de las viviendas en las principales ciudades del país, son los siguientes: 

Es necesario explicar que Bogotá y Medellín tienen los tamaños promedio por unidad más bajos debido a que el precio de tierra edificable es mayor, lo que repercute directamente en la decisión de los desarrolladores de reducir el tamaño para hacer más asequible su construcción. 

Si se realiza un promedio en las principales ciudades del país, los resultados son:

Referente al costo promedio de construcción, luego de consultar con expertos de la industria en cada uno de los segmentos de precio, fue posible calcular un costo de construcción promedio, el cual se refleja en la siguiente tabla: 

Teniendo como base este panorama, los costos por metro cuadrado aumentan proporcionalmente con el valor unitario, donde se tienen en cuenta la calidad de los acabados y características adicionales. De esta manera, el costo promedio de construcción por metro cuadrado en Colombia es de COP$1.482.970, lo equivalente a US$35 por pie cuadrado. 

1. Construcción de viviendas como fragmento del Producto Interno Bruto (PIB) 

Basándonos de nuevo en los cálculos del Dane, en Colombia 6,5% del PIB es destinado al rubro de la construcción. Para responder a la pregunta, ¿cuánto podemos exigirle a la economía para un óptimo desarrollo de una política de vivienda? Es necesario determinar el monto requerido para la realización de nuevas viviendas, que darían como resultado la eliminación de déficit habitacional. 

Al respecto será clave el crecimiento real del PIB para 2022 en Colombia, ya que de este dependerá el fortalecimiento de la cadena de valor. 

1. Requerimientos de terreno 

Determinar el total de hectáreas requeridas para la generación de nuevos desarrollos es necesario, ya que es información valiosa para urbanistas y funcionarios gubernamentales.

En este sentido, para determinar la magnitud de la superficie edificable, se tomó como referencia una proporción establecida por la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), donde se propone un promedio de 120 unidades por hectárea, sin tener en cuenta tierras públicas o con fines de desarrollo comercial. En las zonas greenfield, aquellas áreas en las que no existen construcciones por lo que no es necesario adelantar acciones de demolición, sería necesario duplicar las estimaciones de tierra necesaria, mientras que en brownfield, esa necesidad es menor.  

¿Qué recomendaciones se podrían realizar para mejorar la producción de vivienda en las ciudades latinoamericanas?

Los Gobiernos deben dar prioridad a la política pública de vivienda debido a que es un vehículo para generar patrimonio y está directamente relacionado con el bienestar de los habitantes. De manera general, todos los países de la región deben entender la naturaleza cambiante de los mercados en temas como la urbanización y la formación de hogares en el tiempo, la expansión de nuevas áreas metropolitanas, costos de construcción y los requerimientos de la demanda. 

Las tendencias evolutivas de los hogares deben ser tenidas en cuenta, pues de aspectos como la reducción del tamaño de las familias, una constante marcada en la región, se desprende el comportamiento natural de la demanda, lo que dará pauta a varios actores de la cadena como los agentes gubernamentales, gremios y desarrolladores, en puntos como el desarrollo de nuevas tipologías de vivienda.

Pronto entregaremos la segunda fase del estudio, la cual traerá una batería de recomendaciones para trabajar en el cierre de la brecha de vivienda.

Según el estudio, las ciudades principales de Colombia tendrán la necesidad de construir e invertir en nuevos espacios de urbanización. ¿A qué se refiere esta recomendación?

El reto del suelo requerido podría llegar a significar un cuello de botella. A densidades de desarrollo corrientes, serían necesarias más de 50.000 hectáreas en las cinco ciudades principales de Colombia para enfrentar el déficit. Si ese desarrollo se genera en áreas greenfield (zonas en las que no existen construcciones, y en las que hay que pavimentar calles y habilitar espacios públicos), serían necesarias hasta 100.000 hectáreas, lo que podría llegar a ser inviable teniendo en cuenta los pocos terrenos disponibles para construcción en las ciudades.

Con este panorama, el desarrollo urbano debería ocurrir en densidades más altas o en el uso de áreas de zonas brownfield, es decir, áreas donde ya existe infraestructura, lo que evitaría que el proceso urbanístico sea más costoso.

Es posible predecir una mayor demanda de unidades para los siguientes 20 años, pues el crecimiento de la población será mayor en los centros urbanos.

La primera fase del estudio puede ser  consultado en: https://www.lahaus.com/blog/tendencias-del-mercado/por-que-existe-deficit-de-vivienda-en-colombia-las-razones