MSc Mario Avellaneda González*
mavellanedag@unal.edu.co

Además, en el marco de la construcción de la Ley Orgánica de la Región Metropolitana que se acaba de aprobar, es necesario abordar la discusión regional como eje transversal, para lo cual es indispensable que el POT desarrolle normas, condiciones urbanísticas, y proyectos de articulación regional, concertados con los municipios vecinos. 

A partir de ello, a continuación, se presentan algunos apuntes que se consideran importantes para la discusión y la respectiva concertación con los actores interesados:  

1. Sobre la estructura territorial para la articulación funcional con la región. Los municipios de la Sabana y el Distrito Capital deben tener polígonos urbanos, de expansión y suburbanos concertados, que permitan la consolidación de nodos de desarrollo subregional y eviten los procesos de conurbación física y normativa (evitar que existan normas que posibiliten en un futuro la conurbación). Así mismo, se debe promover la coordinación y concertación alrededor del desarrollo de proyectos de movilidad y saneamiento básico que respeten los elementos de la estructura ecológica en la región y trasciendan de la visión clásica de las autopistas, los rellenos sanitarios, la venta de agua en bloque y la ocupación dispersa de la sabana con usos logísticos y residenciales. También es necesaria la generación de acuerdos para configurar cinturones ecológicos vinculados funcionalmente con las áreas urbanas.

2. Sobre el cambio en las dinámicas de movilidad centro-periferia. Es necesario evaluar la posibilidad de crear un corredor atractor de viajes que sea la centralidad de la zona occidental. Este corredor debe ser la Avenida Longitudinal de Occidente en su tramo central (Calle 13-Calle 80), aprovechando la reserva de suelo que la ciudad ha logrado y que en este momento está libre como un corredor continuo. El proyecto a desarrollar no es con visión de una autopista, sino de corredor verde de protección a humedales, espacio público y transporte férreo (en un mediano plazo), con una apuesta pública importante de relocalización de sedes de entidades Públicas Nacionales, Regionales y Distritales e incentivos para la localización de zonas de empleo empresarial, y logístico. Este corredor puede ser el proyecto urbano más importante de la ciudad en este siglo.   

3. Sobre la consolidación del corredor ecosistémico Rio Bogotá. Este es un corredor vivo e integral que puede brindar servicios ecosistémicos y de actividad a la ciudad y a la región. Las normas urbanísticas y ambientales para su intervención deben orientar los proyectos para que incluyan la protección por riesgo, la movilidad sostenible (acuática-aérea-cables), la consolidación de franjas ambientales de actividad territorial; con un desarrollo sostenible de zonas de encuentro y permanencia y valoración ambiental, que se integren con la vida cotidiana de Bogotá y los municipios de la Sabana.  

4. Sobre la definición de criterios para la definición de zonas para la revitalización a partir de la renovación urbana por englobe de predios (Reactivación). Las normas urbanísticas que sean definidas en el POT para el desarrollo de proyectos de revitalización a partir de la renovación urbana por englobe de predios, deben generar un equilibrio entre el incremento de alturas y aprovechamientos y la generación de espacio público; a partir de la ampliación de andenes, secciones viales, áreas construidas para equipamientos y el pago en dinero de cargas urbanísticas, sin que esto genere calles irregulares o zonas de vacíos o sobrantes de espacio público sin continuidad. Sobre esto es importante decir que en la ciudad existen un gran número de barrios de edificaciones de 1 a 3 pisos en donde este tipo de gestión puede ser exitosa, realidad diferente a las zonas con antiguos multifamiliares y edificaciones de más altura en donde la estrategia de revitalización debe concentrarse en la revaloración urbanística y arquitectónica de los edificios existentes. Es un error establecer normas urbanísticas de renovación urbana en zonas como Pablo Sexto, Usatama, el Quirinal, por poner algunos ejemplos.  

5. Sobre la protección a moradores originales y esquemas de vinculación a proyectos inmobiliarios. Los procesos de revitalización urbana deben proteger y permitir que los habitantes originales de los barrios tengan opciones técnicas, arquitectónicas y financieras para quedarse en sus entornos históricos. Es indispensable que en las normas y estrategias de revitalización del POT, no solamente se defina el régimen urbanístico para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, sino que se incluyan una gama importante de posibilidades en las cuales los propietarios y moradores originales puedan:  

- Sugerir iniciativas de proyectos con apoyo y financiación pública,

- Cambiar su predio-edificación por una mezcla entre dinero y área construida,

- Proponer planes de vinculación, en los cuales puedan acceder a un plan de retribuciones económicas y con garantía pública, que no dependan de los cierres financieros de los proyectos.  

6. Sobre los ámbitos mínimos para la generación de actuaciones urbanísticas en procesos de revitalización urbana y generación de espacio público. Las intervenciones en las cuales se “demuele” una casa o varias y se desarrolla un nuevo edificio deben generar nuevas áreas públicas o recursos para generarlas por parte del sector público. Estos proyectos deben mejorar urbanísticamente la zona y brindar a los nuevos habitantes y a los vecinos espacios para la caminata, el disfrute de la acera y de los espacios circundantes. En el POT se deben establecer las unidades mínimas de intervención (porcentajes de la manzana o frente de manzana o medias manzanas o manzanas completas), las condiciones técnicas para la mezcla de actividades, y los límites de alturas o incrementos del área construida, teniendo en cuenta la apuesta de ciudad densa y compacta que ha tenido Bogotá en las últimas dos décadas.   

7. Sobre la revitalización de edificaciones existentes como una opción al recambio edificatorio. La revitalización urbana debe incluir como una opción, el proceso de reúso y resignificación arquitectónica y espacial de los edificios y construcciones existentes, con especial énfasis en las localizadas sobre las grandes avenidas o en las edificaciones que superan los 5 pisos de altura. Esta ha sido una estrategia que ya se ha utilizado en Bogotá para reactivar social y económicamente algunos barrios en los cuales existe protección patrimonial en sectores de interés cultural. En los casos de los barrios sin valores patrimoniales o de las edificaciones con altura media o con una importante área construida, esta estrategia no tiene mucho desarrollo debido a que no existen incentivos tributarios o urbanísticos que permitan intervenir estas edificaciones, repotenciar su estructura para volver a aprovechar estas áreas o generar nuevas unidades inmobiliarias.  

8. Sobre la redinamización de zonas deterioradas a partir de cambios en la norma de usos y el aprovechamiento de la norma actual de edificabilidad. La renovación urbana debe analizarse en el marco de una visión integral del régimen normativo de las áreas deterioradas o con potenciales urbanos, en términos de sus usos, localización, accesibilidad o cercanía a nodos o zonas de alta actividad económica. Es muy importante identificar si la opción para la recuperación de estas áreas, es aumentar edificabilidades o reconfigurar la estructura existente, o más bien apostarle a una norma de usos que incentive la mezcla de actividades con vocaciones de clúster en donde se den proceso de renovación edificatoria, las densidades (habitacionales y de área construida) se mantengan y los soportes públicos sean suficientes para este proceso de recambio en el parque inmobiliario.  

9. Sobre la revitalización urbana alrededor de infraestructuras de transporte. Los proyectos de infraestructura de transporte deben generar un desarrollo urbano y territorial integral, en donde se promuevan Desarrollos Orientados al Transporte Sostenible (DOTS) y la consolidación de nodos locales de actividad urbana, independiente de su escala y la capacidad de transporte del sistema al que pertenecen. La inserción urbana y las posibilidades de revitalización alrededor de las estaciones, de las zonas donde se pretendan desarrollas usos y actividades conexas al transporte, y en donde se mejore la accesibilidad y conectividad, deben tener un régimen normativo específico que se active cuando la infraestructura se vaya a construir. Esto significa generar un compendio de normas que se active cuando se vaya a desarrollar una infraestructura de transporte y permita intervenir el espacio público, generar desarrollos en los predios privados para que se capture valor y la revitalización sea integral en la escala de proximidad.  

10. Sobre el aprovechamiento económico del espacio público (AEEP). Los proyectos de infraestructura pública, los soportes públicos como equipamientos, parques y el espacio público en general, son polos atractores de dinámica económica y social, en la zona urbana y rural. Por lo cual pueden ser generadores de recursos para la financiación del desarrollo urbano. En el proceso de formulación y análisis del POT se deben incluir desarrollos de la norma existente que permitan que el AEEP sea el régimen de actividades permitidas del espacio público, las cuales pueden generar recursos, incluso con la habilitación de normas que permitan el desarrollo de complejos comerciales, dotacionales o de servicios en las zonas del subsuelo o en altura en áreas públicas como las plazas y plazoletas, los enlaces peatonales de las infraestructuras de transporte o las secciones viales. Lo anterior con ocupaciones mínimas que aprovechen las condiciones mismas de dotación y funcionalidad de estos.  

11. Sobre las herramientas para el control urbanístico. El control urbano debe permitir que las alcaldías locales y en general la Administración Distrital pueda verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas de edificación, usos y actividades. Es importante identificar la evolución del parque inmobiliario de la ciudad y de las actividades económicas reportadas en la Base Catastral, como fuente primordial de la liquidación anual del impuesto predial en el Distrito. La fuente mencionada recoge la información anualizada y confiable de todos los predios de la ciudad, a partir de metodologías de actualización y conservación catastral que permiten conocer los aumentos de altura, área construida, subdivisión y cambios de actividad en las edificaciones y predios en Bogotá. A partir de ello, se podría hacer una gestión y control urbano más efectivo. Como complemento, puede analizarse la posibilidad de establecer una tarifa especial, con un año de rezago, para los predios en los cuales se identifique un aumento de área construida o un cambio de destino catastral que no haya sido declarado y certificado mediante licencia urbanística ante la Alcaldía Local o la Secretaría Distrital de Planeación. 

Se invita a los lectores a revisar el documento completo que complemente algunas de las propuestas aquí esbozadas. Consultar documento aquí.